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| Resources & Development - Spa Planning Espanol |
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Esta planeando desarrollar un Spa? ("Build-A-Spa") La Importancia de Planear y Analizar Su Sueno Por Dr. Reinhard Bergel H.E.A.T. Inc. Spa Therapy Development and Resources & Development, Spa Financial Advisor Durante los ultimos 15 anos la industria de cosmetologia, salon de belleza, estetica y ejercicios ha experimentado un crecimiento inmenso dentro del mundo de los tratamientos de terapia en America. Hoy en dia los programas de mejoramiento fisico requieren facilidades especializadas para asi poder ofrecer banos hidroterapia, aromaterapia, bio terapia y un ambiente relajador. Hemos tenido la oportunidad de ofrecerle a clientes ayuda y apoyo en las areas de planeamiento arquitectural y financiero en:
La informacion presentada aqui ha sido obtenida a traves de nuestra participacion en varios proyectos de desarrollo de Spas, nuestra experiencia operando un centro de Spa e informacion obtenida de otros negocios de Spa. Cuando se visitan facilidades de terapia - Spa y se analizan, uno rapidamente ve la diversificacion de los proyectos. Diversidad que no esta limitada a la planta fisica. Un concepto o sueno de un dueno, el costo del edificio, localizacion, segmento de mercado y los tratamientos a ofrecerse hacen las comparaciones muy dificiles aun entre las mismas categorias de facilidades. Los costos de construccion varian de acuerdo a la region, algunas areas tienen una gran seleccion de candidatos con los requisitos necesarios y otras areas tienen muy poco, algunos son parte de una propiedad grande y otros estan independientes, algunos incluyen salon de ejercicios y las variables pueden ser muchas mas. Si no se pueden hacer comparaciones como se pueden contestar preguntas financieras importantes, y como se puede poner valor a los suenos. Cuanta planta fisica se necesita para poder operar con una ganancia, dada la cantidad de fondos disponibles y el potencial del segmento del mercado. Si usted estuviera en la industria manufacturera uno analiza primero la fuerza del mercado y despues el costo de crear el producto, la materia prima, la mano de obra y el costo que cada dolar tiene que llevar. Usted haria esto porque su producto es intensivo en labor. Si usted estuviera en las ventas al detal usted analizaria la ganancia de cada pie cuadrado y cambiaria la mezcla del producto? Hasta tener la mayor ganancia por cada pie cuadrado. Usted hace esto porque su producto es su localizacion y el uso del espacio disponible dictara el exito de sus ventas. En una facilidad de terapia - tanto la labor como el pie cuadrado son importantes para usted, por las mismas razones que son importantes en la manufactura y ventas al detal. Porque entonces no analiza ambos? Cual es el costo por tratamiento? Es un bano de hidroterapia, facial o masaje, mas ganadero? Sera el espacio de pies cuadrados de una estacion de pedicura mas ganancial que mas espacio de ventas al detal? Tiene suficiente espacio de pies cuadrados, cuartos de tratamientos, y espacio al detal para apoyar sus gastos fijos? Cuales son sus gastos directos (fijos) e indirectos (variables). Cuantas personas va a necesitar contratar para su sueno de centro de terapia. Planeo suficientes, muchos o muy pocos cuartos de tratamiento o espacio de ventas al detal para el mercado de clientela? Cual es su punto de "break even"/ventas neutro. Cuantos tratamientos tiene que ofrecer para poder obtener una ganancia razonable. Cual es su punto de ganancia sobre inversion? Las contestaciones a estas preguntas resultan mas importantes segun esta industria crece y se convierte mas competitiva. Hemos estado viendo negocios de tratamietos calientes desde los 1970 y los 1980, igual que los centros de ejercicios, tiendas de alquiler de peliculas etc, estos negocios fueron absorbidos o comprados por grandes cadenas de facilidades que conocen los numeros y saben exactamente como crear una formula que les provee ganancia. En adicion a todo lo anterior no se nos olvide que los analisis de mercadeo, mezcla de producto, entrenamiento de empleados, todo entra en la formula de exito, pero primero tiene que conocer los numeros que van a lograr que este negocio pueda subsisitir y lograr ganancia. Si las contestaciones a las preguntas anteriores no son transferibles de facilidad a facilidad, pero conocer las contestaciones es importante, como se analiza y se predices? Nosostros estamos convencidos de que el metodo "Build-A-Spa" descrito a continuacion le dara una informacion mas exacta y le proveera la habilidad de hacer cambios en cualquier momento inclusive a mitad del proyecto. Despues de todo como dueno de negocio usted va a necesitar saber mas que lo que el Banco le exige. Usted quiere saber el costo de cada componente del Spa, para construir, operar y mercadear y a la misma vez quiere saber los costos totales de operacion del Spa....Verdad que si? Build-A-Spa Metodo de Modulos Dividiendo la operacion del Spa en los componentes planeados o posibles componentes le da la oportunidad de incrementar los detalles de cada parte de su operacion y lo mas seguro es que no se le vaya a olvidar ninguna pieza del rompecabezas en sus planes. Nos referiremos a estos componentes del Spa como Modulos. Veamos un ejemplo de el Modulo de Cuarto de Hidroterapia: Costos de inicio
Conociendo los pies cuadrados y multiplicandolo por el costo de construccion de cada pie cuadrado y sumando el resultado al costo de equipo, ayuda al modulo a contestar los costos de inicio y de planta fisica. Costos Operacionales
Saber la contestacion a las preguntas anteriores le ayuda a proyectar el punto de ventas neutro dentro de su modulo de tratamiento, y le ayuda a proyectar la ganacia. Conteste las mismas preguntas para todos los Modulos deseados El procedimiento anterior le indica todo lo que usted necesita saber sobre el modulo de un cuarto de hidroterapia. Usted analizara cada modulo aplicando los procedimientos anteriores para cada cuarto adicional de tratamiento, para el area de registro y recepcion, los pasillos, banos, duchas, casilleros, cuarto de cambiarse, cuarto de utilidades, cuarto de espera, etc. Resumen de los Resultados Usted resume los planes de la facilidad al multiplicar cada modulo por las cantidades de cada cuarto de tratamiento deseado. Por ejemplo puede que usted desee tener 3 cuartos de hidroterapia, 4 cuartos de tratamiento de masaje, 3 cuartos para faciales, 3 cuartos de banos, 2 cuartos para cambiarse, 1 cuarto de recepcion, 2 cuartos de almacenaje, etc. hasta tanto la facilidad deseada este representada. El modelo financiero le permite que usted determine el estado de ganancia y perdida en adicion a proyectar los costos de construccion, "Setup" y costos de equipo, comparar potencial de ganancia por tratamiento, proyectar la nomina, los gastos comunes, calcular el punto neutro de ventas, comparacion del uso de pies cuadrados y la ganancia en en la inversion. Este modelo finanaciero provee toda la informacion desglosada por modulo individual y/o la facilidad total. Pero y si........? Siempre y cuando los calculos se lleven a cabo en una Hoja de Calculos Lotus o Excel "Spreadsheet", es simple hacer cambios. Pero y si quieres hacer cambios al costo de construccion por pie cuadrado? (Ver Figura. 1&2) (and Figura. 3&4) Pero y si decide que quiere 7 habitaciones de tratamiento? Pero y si encuentra un mejor precio en el equipo? Pero y si necesita ajustar la comision de los terapistas? (Ver Figura. 1&2) (and Figura. 3&4) Simplemente cambie los numeros y deje que el "spreadsheet" cambie sus graficas, tablas y haga el resto del trabajo por usted. Planeamiento y Analisis Continuo Este ejercicio debe ser echo continuamente en cada etapa de planeamiento del projecto. Usted debe analizar el projecto cuando esta planeando su Spa, cuando encuentra la localizacion y el edifico, cuando tiene un arquitecto y/o contratista, cuando sabe cual es su segmento del mercado, cuando la construccion o remodelamiento comienza y tambien a los 3-4 meses de haber abierto las puertas y anualmente. Planeamiento cuidadoso y analisis continuo nunca es facil para ningun negocio pero especialmente en el negocio de Spa por el crecimiento del mismo. En este creciente negocio de Spa es esencial que usted continuamente analize su negocio para exito y profitabilidad.
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